不動産で不労所得を狙うのはキケン。不動産営業マンの甘い言葉にご注意！！

みなさん、こんにちは。

naomana-info　管理人オカです。

今回は不動産投資で気をつける3つのポイントをご紹介いたします。

購入検討の際の参考にしていただければ幸いです。

※説明をわかりやくする為、税金等の細かい部分は省いています。

　不動産投資の全体像を把握する参考にしてみてください。

【目次】

• 不動産で不労所得を狙うとキケンな訳
• 不動産担当者の利回り数字を信用してはダメ
• 運用する資金はどこから捻出するか
• 不動産投資で重要なキャッシュフローとは
• まとめ

不動産で不労所得を狙うとキケンな訳

キケンな訳

毎月の支払いが赤字になる。

収入どころか支出になってしまうのです。

まいどお馴染みのＷikさんによれば、

不労所得（ふろうしょとく、英: unearned income）とは、労働の直接的対価として得る賃金・報酬以外による所得を示す。一般に、何らかの権利や状態を維持管理すれば継続して得られる収入源

Wikipedia　https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8D%E5%8A%B4%E6%89%80%E5%BE%97

「得られる」ということは毎月プラスになるはずなのに、

毎月の支払いがマイナス（赤字）になるということは本末転倒です。

セールストークでは家賃収入と借入金の支払いのバランスが家賃収入が多くなり

不労所得としてのメリットが謳われていますが実はそこには落とし穴が。

税金やその他の経費を計算すると毎月収入より毎月の支出が上回るケースが発生します。

裏側に潜んでいる、経費を十分に確認して検討してください。

不動産担当者の利回り数字を信用してはダメ。キケンです。

ネットや不動産広告でよくみられるプロっぽい言葉

「利回り」

簡単に説明すると、

・年間の収入　／　投資した額　×　100％　→　年間利回り

と一般的にいわれています。

さらに、この利回りには２つの種類があり

１、表面（グロス）利回り

２、実質（ネット）利回り

上記に分類されます。

下記の参考例をもとに、２つの利回りを計算してみましょう。

【表面（グロス）利回り】

年間収入（９６万円）　／　物件価格（1800万円）　×　100　＝　約5.3%

メガバンクの定期預金金利が0.002％のこの時代、預金金利の2650倍という

かなり魅力的な数字になります。

【実質（ネット）利回り】

年間収入（96万円）　／　（物件価格（1800万円）＋諸費用（200万円）＋維持管理費（100万円）

＋税金（15万円））×　100　＝　約4.5%

こちらもなかなか魅力的な数字です。

この数字をみて、不動産投資おいしいな、と思ってはいけません。

これからが本番です。

運用する資金はどこから捻出するか

不動産投資の一番の問題は購入資金をどこから捻出するかということです。

金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、前出の購入例の場合

融資を受けられる金額は、個人差はあるものの

最大：2000万円　~　最小：1200万円　位になるかと思います。

それでも不足している金額は自己資金で賄うことになります。

最大の融資が引き出せたとして、改めて数字を確認してみましょう。

（融資期間20年、金利1.5%で計算）

【例】＋融資ありの場合

【表面（グロス）利回り】

年間収入（９６万円）　／　物件価格（1800万円）　×　100　＝　約5.3%

この数字は変わりはありません

【実質（ネット）利回り】

年間収入（96万円）　／　（物件価格（1800万円）＋諸費用（200万円）＋維持管理費（100万円）

＋税金（15万円）＋返済金額（116万円））×　100　＝　約4.3%（0.2%ダウン）

若干数字はダウンしましたが、それでも魅力的に感じられるかと思います。

しかし、この説明には大きな落とし穴があります。

キャッシュフロー（CF）です。

不動産投資で重要なキャッシュフローとは

金融機関から融資を受けて不動産投資を行っても、十分な利回りが期待できそうな

状況でした。しかし、それだけではいけません。

重要な「キャッシュフロー」を確認しなければいけません

｢キャッシュ・フロー｣とは、お金の流れ（流入・流出、収入・支出）のこと。

｢キャッシュ・フロー計算書｣とは、会社の一会計期間中の現金及び現金同等物（３か月以内の定期預金、譲渡性預金など）の増減を表したもの。

会社の経営状態を、資金の流れ・増減を通してチェックすることができる。キャッシュフロー。

日本証券協業協会より抜粋

利回り的にはメガバンクの定期預金金利をはるかに凌ぐ数字ですが

実際に手元の資金はどのような動きになるのでしょうか。

・家賃収入：年間 96万円（8万／月）

・返済金額：年間116万円（9.7万／月）

この時点でお気づきかと思いますが、

実際は手元資金は赤字（マイナス）なのです。

「利回り計算ではプラスだったはず！！！」

と、指摘されるかもしれませんが、根本の考えかたを勘違いしているのです。

なぜなら、投資に必要な資金を金融機関から借り入れしているからなのです。

この借入に返済利息が付き、元本の返済と合計すると返済額が家賃収入を超えて

CFは赤字となるのです。

銀行の定期金利より条件がはるかにいいですよ。

という、宣伝文句を信じてはいけないとうことです。

まとめ

不動産投資は非常に魅力的で、一般的な会社員であれば誰でもチャレンジできます。

ただし、宣伝文句を鵜呑みにして安易に飛びついてはいけません。

基本的な知識、信頼できるパートナーを見つけてチャレンジしてください。

リスクとリターンは表裏一体。

おいしいだけの話はありえません。

しかし、行動しなければ変化は訪れません。

是非、こ検討してみてはいかがでしょうか。

それでは、また。