サラリーマン大家を目指す方へ。不動産投資失敗につながる事例をご紹介します。

こんにちは。naomana-Info管理人のアラフィフサラリーマンのオカです。

副業投資として人気の高い不動産投資。

おいしい情報がネットにはあふれていますが、お勧めできないような

事案もかなりの件数含まれています。

そこで、過去に管理人オカが経験した不動産投資の失敗につながる事例をご紹介します。

くれぐれもこのような内容の投資話にはお気をつけください。

不動産投資業者がねらうターゲットは

上記のように考えている方が多いのでなないでしょうか。

ターゲットであることは間違いないのですが、上記のような職業の方は

個人的に税理士と顧問契約等をしていて節税対策をしているので、

不動産投資を行う際には相談することが多い為、業者的にはあまり都合の良い

ターゲットではないのです。

はい。

公務員や上場企業のサラリーマンの方々になります。

そうなんです。

こういった職業の方のほうが、投資やお金に対する知識や経験が浅く

業者の説明を鵜呑みにしてしまうケースが多く、しかも、

この手の話は日本人はあまり良い印象が無い為、周りに相談する事がなく

親族等にもナイショで進めてしまう事が多いのです。

その結果、聞いていた話と違う！！と、後悔しても後の祭り。

契約書にサインをしてしまった以上は、悪意があるケース以外は

本人にも責任が発生し不動産投資に失敗してしまうのです。

不動産投資が失敗する可能性がある営業トークとは

しかしながら、不動産投資で資産を順調に増やしている人がいるのも事実。

では、検討の際にどんな点に注意すればよいのでしょうか。

販売担当者からの説明で注意した方がよいケースをご紹介します。

老後の年金代わりになりますよ。

まったくの嘘かというとそうでもないのですが、現金一括購入以外の

ケースでは80％以上信用してはいけません。

そもそも、返済が終わればとありますが、何年後の話ですか？

検討物件が新築だとしても返済終了までには20～30年程度かかります。

明日何が起こるか分からない現状で、そんな先の事なんてわかるはずありません。

法律や税制が大きく変化する可能性も十分にありますし、返済中のキャッシュフローが

マイナスのケースも多々あります。

（家賃収入　＜　返済額＋運用コスト＋税金）

のようなケースです。

さらに中古物件になれば、既存の経過年数がプラスされ将来は築50年超に

なるケースも多くあります。

人口減少でニーズが減っていく中で、このような古い不動産に住みたいと思う

ニーズがあるのでしょうか。

よ～く、お考えくだしさい。

長期間対応の家賃保証があるから安心です。

最近話題の家賃保証（サブリース）を売りにしているケースです。

こちらに関しては、説明するまでもなくいろいろなところで話題に

なっていますね。

一般社団法人全国賃貸経営保証機構のこちらの記事をご参照ください。

「サブリースの実態〜具体的なトラブル事例から見る問題点と解決策」

もちろん、メリットもありますが現状ではデメリットの方が注目されて

いる状況です。

対象不動産との兼ね合いもありますが、慎重な判断が必要です。

節税対策になるので税金がおさえられます。

本末転倒とはこのことです。

そもそも不動産投資をすることで収入を増やそうと検討しているのに、

収支が赤字になるような投資は行う必要はないですよね。

たしかに、損益通算で本業の年収を見かけ上低くして税額を下げることは

できますが、節税の額なんてたかが知れています。

初めにご紹介した老後資金のプラスに～とセットで利用されることが多く

収支が赤字でもなんとなく、得してる感を醸し出す雰囲気になります。

投資は利益を出すために行うものです。

利益が出ない投資なんて、検討する余地もありません。

不動産投資は他の投資よりリスクが低いです。

これについては一理あります。

確かに株式などにくらべれば、土地・建物がある以上は価値が０になる

ケースは確かに低いかもしれません。

だららといって、リスクが低いわけでなないのです。

株式等にないデメリット。

流動性がかなり低い

ある日突然、資金が必要になったときに現金化に非常に時間が

かかってしまうのです。

株式であれば、市場が開催されていれば価格さえ折り合えば

すぐに現金化すること可能です。

しかし、不動産を売却するとなると少なくても1月はかかりますし、

売却の手続きが終了して、手元に現金が入るにはさらに時間がかかります。

不動産投資のメリットを強調してだけで、投資を行うか否かの判断を

行うためには情報が断片的すぎます。

不動産投資の無料セミナーは要注意

不動産投資の知識を得るために不動産投資セミナーに参加される方も

多いかと思います。

不動産投資について、非常に前向きで素晴らしいことです。

ただ、1つだけ、注意してください。

そのセミナーは無料or有料ですか。

多くの方はとりあえず無料セミナーに参加されていると思います。

「ただより高いものはない」

お金にまつわる格言の１つです。ご存じの方も多いと思います。

有益な情報はお金になる時代です。

無料でそんな情報を提供してくれる、善人は世の中にはほぼいません。

必ず、なにかの商品の売り込みがあるはずです。

（中にはお得なもの物もありますが…）

有料のセミナーがすべて良いものだという事ではありませんので

誤解はしないでください。

参考程度に話を聞く位のスタンスでの参加をお勧めいたします。

不動産投資で失敗しない為の3つの注意点

になります。

投資を行うわけですから、収支が赤字では意味がありません。

必ず全体のキャッシュフローを確認して黒字になる事を確認しましょう。

確認の際にかならず入居率などの細かい数字のチェックも忘れずに。

不動産投資知識のない方は、利害関係のない、第３者へ内容の相談を行いましょう。

なかには入居率100％、敷金礼金2か月。のような、夢のような条件で

収支計算しているケースもあります。

可能であれば、多少のお金を支払ってでも知識のある方に相談してください。

最後に即断しない。よくセミナー等では、

「本日限りの限定条件」や「残り僅か、早い者勝ち」等の内容で

決断を迫るケースもありますが、即断はやめておきましょう。

１～2日でも構いませんので冷静になる期間を設けてください。

かなりの確率で怪しい話は見抜く事ができるはずです。

とくに、飲酒をしながらの判断は絶対にやめましょう。

まとめ

不動産投資すべてが失敗するものではありません。

行う事によって資産を増やしている方は相当数いるのは事実です。

残念ながら、そういった成功体験よりも失敗体験の方がはるかに多いのです。

しっかりとした知識があれば、不動産投資はみなさんの見方になります。

「ただより高いものはない」このキーワードを忘れずに

不動産投資にチャレンジしてください。

では、また。