中古マンションを初めて購入検討中の方、現役不動産営業マンが、お勧めできない中古マンションをご説明します。
みなさん、こんにちは。
naomana-info管理人オカです。
初めてのマンション購入。
予算、時期、広さ、エリアなど。決めなければならない事が
山積みですね。
どうにかこうにか条件が決まり、中古マンションの購入を決断したあなた。
おめでとうございます。
でも、本当にそのマンションで大丈夫ですか？
現役不動産営業マンがお勧めできない中古マンションをご説明します。
ご参考にしてください。
【目次】
中古マンション購入時の注意点
中古マンション購入を決断された、あなた。
本当におめでとうございます。
そんなあなたに現役不動産営業マンが、お勧めしない中古マンションの
注意点をご説明します。
築年数について
中古マンションを購入する際の注意点として築年数があります。
日本で初めての民間分譲マンション第一号とされているのは
1956年（昭和31年）竣工、「四谷コーポラス」（東京都新宿区）
（昨年、建替完了）
実に60年を超え住宅として運用をされていたことになります。
これを参考にして、以下2つの数字を計算します。
（日本人の平均年齢）-（自身の年齢）・・①
（上記実績：60年）-（築年数）・・②
① ＜ ② であれば、寿命より運用年数が長くなるので
一応は終の住処としての役割は果たせそうです。
例）年齢：34歳、築年数、10年、平均寿命 85年
85 - 35 = 50・・①
60 - 10 = 50・・②
上記の条件をクリアはしていませんが、これぐらいであれば終の住処と
しての役割は果たせるかと思います。
あまり楽しい計算ではありませんが、中古マンション購入時には
はるか遠い未来を意識してみてください。
資金計画について
購入の決め手となる資金計画。
こちらもあまり楽しいものではありませんが、
しっかりとした計画をしないと、破綻してしまうかもしれません。
今回、注意していもらいたいのは購入時の資金計画ではありません。
そんなものは、担当営業の方が説明をしてくれると思いますので
割愛します、本当に注意が必要な資金計画をご説明します。
ズバリ、メンテナンス費、設備修理費についてです。
中古マンションの場合、最近では内装をフルリフォームして販売する
ケースが多く中古マンションと思えない程きれいでステキな仕上がりです。
しかーーーーし、これはあくまで表面をお化粧直ししただけなので
肝心なポイントは手つかずなケースが多いのです。
それは、目視できない配管の劣化、給湯機等の付属設備の劣化具合です。
これが、引渡し直後に不具合がでて壊れたり修理するとなると、高額な
費用が発生するケースもあります。
これを確認する為には、買主が自費でホームインスペクションなる検査を
行わなければなりません。しかしながら、これを行うには売主の許可も
必要で反対されると実施できないという制度です。
そのため、一番気になる部分の劣化状況は売主の自己申告頼りになるのです。
不安しかありません。どうしたらよいのでしょか。
売主情報の重要性について
目視できない部分については、売主の自己申告頼りとお伝えしました。
この自己申告が正直なものであれば問題はないのです。
そこで、ポイントになるのが売主情報になります。
中古マンション購入検討の際に売主にお会いするのは最後の最後になるケースが多く
売主買主が面会するケースが殆どありませんので、
仲介に入る不動産屋を通じて、売主情報を確認する必要があるのです。
個人情報保護の観点から詳細は開示されませんが、目的は対象不動産の
劣化状況の確認です。それらを推測するために必要な情報の聞き取りを行います。
そのポイントが家族構成（居住人数、年齢、性別）です。
理由は簡単です。目視できない部分というのは通常生活で利用され劣化して
いく設備になります。
当然、単身の30代会社員が住んでいたケースと
子育て中の4人家族のケースでは、圧倒的に後者の方が、それらの設備を
利用しています。設備関係は消耗品ですので、メンテナンスを一切行わないと仮定
（メンテナンスを行っている場合は売却時の売りになりますので告知されます）
すれば、使用頻度が多ければ多いほど劣化が激しくなります。
当然、家にいる時間の長い家族の方が劣化が酷くなるのです。
管理人オカの経験からいくと、
単身女性 → 単身男性 → DINKS → ファミリー の順番で
劣化が進んでいるような気がします。
可能な範囲で構いませんの売主情報の聞き取りは行ってください。
生活環境の確認点について
中古マンションのメリットは実物を確認できるのが大きなポイント
になるかと思います。
最低1回は現地へ行き周辺環境や建物内部の確認は行うかと思います。
ただ、残念ながら、1回だけでは確認できない要素が多々あるのです。
その為、生活環境の確認でお勧めしているのが以下の内容です。
- 平日の朝（出勤時）と夕方（帰宅時）の状況確認
- ↑のケースを雨の日に状況確認
- 休日の状況確認
- 現地から勤務先までの通勤シミュレーション
普段、案内される時間帯は比較的静かな時間帯になるように、調整されている
ケースが多く、生活を初めてから以外なデメリットが発覚します。
上記のケースを確認することで、それらを回避する事ができます。
最近は自然災害の被害を受けるケースも増えていますので、雨の日（特に大雨）に
確認することで、周辺道路の排水状況の確認にもなり、被害の最小化につながり
加入する保険の補償内容を見直すこともできるかもしれません。
中古マンション内覧時の注意点
ポイントは１つ。
居住中か否か。
空き部屋になっているケースでは、部屋内を自由に確認はできますが、
それは表面上のみ。あくまでポイントは目視できない部分です。
居住中で且つ、案内時に売主さんとお会いできる場合が重要です。
よーーーーく。売主さんを観察してください。
観察してといわれても、よくわからないわ。
ですよね～。
当たり前ですよね。良く観察したからといって、設備関係の劣化がわかったら
苦労はありません。
ですが、人の持つ第一印象はかなり重要です。
よーく観察していただいて、売主さんに好印象をもてるのであれば
おおよそ問題ありません。第一印象がいいということは、
分別をわきまえたしっかりした方の可能性が高くなります。
ゴミ出しもしっかりと分別している人です。（おそらく）
となれば、設備の劣化具合は通常レベルとなりますので、安心してください。
今後のライフプランは明確化していますか
明日の事さえ未確定なのに
何十年も先の将来なんかわからないよ
仰る通りです。
何十年も先の事なんが、誰もわかりません。
おおよそで構いません。検討している中古マンションに何年位
居住するかそのレベルでいいのです。
その時が来た際に、その物件をどうするかのイメージがあれば良いのです。
一般的には売却するケースが殆どかと思います。
どうでしょう、懸念事項がでてきませんか？
そんな将来にこのマンションは売却できるかな？
将来、売却できるか否か、重要な問題ですよね。
購入の際に将来を創造して物件を選ぶ事が重要になってくるのです。
中古マンションの購入時にすでに10年以上経過していた場合、
20年住んで売却するとなれば、築30年の物件となります。
希望の価格で売却できなければ、大変な事になってしまいます。
中古マンション検討時には将来、売却のしやすい物件を選ぶように
心がけてください。
参考までに売却のしやすい物件についてご説明しています。ご覧ください。
まとめ
購入してはいけない中古マンションの特徴。
ご理解いただけましたでしょうか。
購入しても終わらないのが不動産です。
しかも長期に渡って利用し続ける必要もあります。
見た目の華やかさや、お得に聞こえるディスカウントに惹かれて
決断をせず、ご自身の生活リズムにマッチした、資産価値の高い物件をご検討ください。
昔から言うじゃありませんか「住めば都」です。
多少のデメリットは解決できます。
不動産購入に関するご質問はお気軽にお問合せください。
では、また。
